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            5月樓市仍在低位徘徊 地方紓困政策生效仍待觀察
            證券時報 毛可馨 發布時間:2022年06月09日 15:05
            證券時報 毛可馨
            2022年06月09日 15:05

              近期地方樓市紓困政策接連落地,市場關心此輪松綁能否提振樓市。從5月房企銷售數據看,環比數據已經止跌回升,出現明顯好轉,但同比仍表現慘淡,單月和累計跌幅仍在擴大,目前市場尚難言筑底。

              此輪松綁政策特征在于頻率密集,力度逐漸提升,甚至觸及限購、限貸、限售等核心政策,且逐漸向高能級城市延伸。不過,業內預計政策發揮效果仍存在一定時滯,寄希望于下半年出現回暖信號,其中一二線城市會率先復蘇。當前樓市整體回暖仍未到來,導致房企拿地趨于謹慎,土地市場也維持清冷。

              房企銷售環比止跌同比慘淡

              5月房企銷售出現了一絲暖意,暫時止住了前幾個月連續環比下滑的趨勢,但同比情況仍不樂觀,大多房企離全年銷售目標仍有較遠距離。

              克而瑞數據顯示,百強房企5月實現銷售操盤金額4546.7億元,環比增長5.6%,相比4月16%的環比降幅出現明顯改善;但單月業績同比降低59.4%,前5個月累計業績規模同比降低52.3%,降幅較上月進一步擴大。

              已披露銷售快報的規模房企體現出相似的特征。碧桂園5月銷售金額為287.1億元,環比增長26.81%,結束了今年前四個月連續下滑的趨勢,但與去年同期相比仍近乎腰斬。萬科5月銷售金額為307.6億元,與上一月308.6億元相比基本持平,同比下跌46.56%。

              銷售排名的門檻也隨之急劇下降。前5個月累計銷售TOP50的門檻由去年同期的227億元降至今年的109億元;TOP100的門檻則由83億元降至37.2億元。前5個月累計銷售破千億的僅有碧桂園、萬科、保利發展三家房企,權益銷售金額分別為1500.8億元、1087.7億元和1066.2億元。

              中指研究院數據顯示,頭部陣營房企數量減少最為明顯。千億以上陣營僅3家,同比減少12家;第一陣營(500億~1000億)和第二陣營(300億~500億)房企分別為9家和12家,同比均減少9家;第三陣營(200億~300億)房企為15家,同比減少2家,基本保持穩定。

              由于行業前景不明朗,大多數房企在年初選擇不披露銷售目標,或者主動調降目標。即便如此,在公開披露業績目標的上市房企中,前5個月的目標完成度仍不及預期,幾乎均低于去年同期水平。

              碧桂園的目標完成度相對較高,前五個月1500.8億元的業績相比于4550億元的全年目標,完成率為33%,但仍明顯低于去年同期的39.8%。此外,大部分房企目標完成度均不及30%,例如越秀地產、美的置業、龍湖集團分別為28%、22.8%、20.7%。

              “5月銷售數據尚未完全發布,部分開發商或有小幅環比改善,在一定程度上帶來些許市場信心恢復,但房地產銷售季節性較強,且容易受到疫情影響產生較大波動,故依此判定行業景氣是否恢復為時尚早。房價方面,根據國家統計局公布的1~4月數據,目前尚未看到明顯復蘇或筑底跡象。”惠譽評級企業研究董事沈家超在接受證券時報記者采訪時表示。

              政策生效仍有時滯

              近期地方松綁樓市動作頻繁。據克而瑞統計,截至5月24日,全國已有134城累計出臺了223次樓市調控政策,堪稱近幾年中放松政策出臺最密集的時段,且調控政策頻次呈現逐月走高的特征。政策內容涉及放松限購、限貸、限售及公積金貸款等多個方面,主要集中在三四線城市。

              但從房企銷售情況來看,樓市松綁尚未完全發揮出效果。一位頭部房企南方區域銷售人員告訴證券時報·e公司記者,能夠感受到市場略有回暖,但是程度有限,“比如惠州也出臺了公積金轉首付、2.5成首付、降低利率、取消重點區域限購等政策,但提振樓市需要多種因素綜合作用,惠州的大環境還是靠深圳外溢,所以還需要時間恢復市場信心。”

              “回暖的力度還沒有達到預期。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示,比如從最早出臺政策的鄭州的情況來看,政策刺激效應迅速遞減,所以購房者還是處在觀望階段,如果沒有實質性的穩定預期措施,還會進一步觀望。總體來說,接下來情況仍需多觀察,但6、7月情況大概率不會比4、5月更差。

              這輪松綁開始于今年3月1日鄭州放松限購限貸,此舉在業內看來具有標志性意義。一位房地產行業分析師告訴證券時報·e公司記者,自2016年“房住不炒”提出之后,限購、限售、限貸這“三限”成為限制需求端的核心政策,除了2018年末菏澤推動棚改貨幣化而取消限售之外,其他城市難以動搖“三限”,而鄭州率先突破限制,也引來后續多個城市跟隨。

              目前來看,已經有多個城市觸及“三限”核心調控政策的放松,且城市能級也不斷提升,逐漸向一二線城市蔓延。例如成都、長沙、杭州、海口等熱門城市都先后加入了樓市松綁行列。

              一二線城市需求最為強勁,其松綁措施強度備受關注。“一線城市出于抑制房價過快上漲及控制人口數量過快增長等需要,不太可能出現大力度的松綁政策,更多可能是圍繞著人才引進方面有限松綁。政策效果何時體現無法預期,更多取決于經濟恢復情況和購房者對房價穩定的預期。”沈家超稱。

              值得一提的是,南京不久前曾傳出“取消二手房限購”消息,但在當日即被叫停,還有很多地方松綁政策并沒有明確文件。沈家超對此表示,多數松綁政策屬于地方性政策,無明確文件和“一日游”現象意味著地方政府在試探市場反應和上級能接受的邊界,因為中央“因城施策”的指導意見并未有明確的定性定量指標。松綁的邊界必然是不違背中央關于“房住不炒”的底線。

              業內將希望投向今年下半年。多位房企相關人士都對證券時報·e公司記者表示,當前行業大環境仍然沒有根本性改善,市場反彈仍需時間。一位TOP10房企人士稱,內部高管預計市場觸底回升的時間點要到下半年。

              克而瑞研究預計,6月將是驗證各城市市場成色的重要節點,并給下半年市場定調。規模房企在6月及第三季度,也需盡可能加緊貨量供應,同時積極營銷以提高去化率水平。

              上述分析師也表示,政策出臺到市場回暖之間會存在時滯,而且隨著市場需求逐步消耗,時滯會越來越長,“比如2008年刺激樓市時,政策時滯只有3個月,但到了2014年那一輪刺激時,真正傳導到三四線城市就需要兩年以上持續刺激。當前這一輪中,一二線城市一定是率先復蘇的,但三四線城市節奏會非常慢。”

              “更為根本的區別是,現在已經不會把房地產作為刺激經濟的手段,‘房住不炒’仍然是政策基調。”上述分析師稱。

              沈家超預計,若今后不再有全國范圍的大規模疫情,且經濟逐步企穩,下半年行業銷售同比跌幅將逐漸收窄。主要開發商(非統計局口徑)1~5月的新建商品住宅銷售額同比下跌約50%,若前述條件滿足,惠譽預計全年同比變動數將回升至下跌約25%~30%。

              房企拿地趨于謹慎

              銷售不振也讓房企投資拿地趨于謹慎,部分出險房企已經無力投資,土地市場仍然處于不溫不火的狀態。

              據克而瑞數據,銷售TOP50企業5月投資力度降至今年次低,僅高于1月份,同比、環比分別下降95%和70%。投資意愿相對較高的企業依然是中海地產、建發房產、華潤置地等國企央企,民企在土地市場幾乎隱身。

              今年前5個月,新增土地貨值在500億元以上的房企有萬科、華潤置地、中海地產、濱江集團、綠城中國和建發房產。其中,建發房產在5月廈門、福州土拍中拿地近60億元,成為1~5月新增拿地金額最高房企。

              部分出險房企受制于資金壓力,已經無緣拿地。對比銷售排行和拿地排行可以發現,融創中國、中國恒大、綠地控股、世茂集團、新城控股、陽光城等規模房企沒有出現在新增貨值百強榜單中。截至5月末,新增貨值百強門檻為31.5億元,環比上漲18%,但同比大降60%。

              與此同時,百強房企拿地銷售比大幅下降。克而瑞數據顯示,今年前5個月,百強房企的整體拿地銷售比僅為0.15,其中近八成房企的拿地銷售比低于0.2,近六成企業投資處于停滯狀態。一般情況下,拿地銷售比多在0.30至0.45之間,比例降低意味著拿地趨于保守。

              整體來看,5月土地市場呈現量價齊跌的狀況。全國300城經營性土地成交量持續低位,5月總成交建筑面積僅為6606萬平方米,環比下降15.6%,同比降幅再度擴大至六成以上;價格方面,由于5月三四線城市成交占比上升,致成交單價回落至3255元/平方米,同比、環比分別下降32%和19%。

            【編輯:黃詩立】
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